유통관리사 2급 [입지선정과 분석]①
1. 입지의 주요 항목 평가
- 잠재부지의 성장성
- 규모확대의 가능성
- 수익성 및 접근성
- 부지의 규모와 형태
- 테너트믹스(업태 및 업종 믹스)
- 주변도로로부터의 가시성(시계성)
- 주차시설과 중요성
☆ 테넌트믹스란?
- 최적의 테넌트(임차점포)를 선택하여 계획한 규모, 위치, 콘셉트에 맞게 적정하게 배치하는 노하우
- 임차인의 최적 조합이며 임차인의 특성을 고려하여 전체 상권 수익을 극대화하는 전략 추구
- 머천다이징 정책을 실현하기 위한 최적의 조합을 꾸미는 과정으로 시설 내 테넌트 간 끊임없는 경쟁보다는 경합대상
(소매점)과의 경쟁력 강화에 초점
2. 소매입지
- 입지조건이 중요한 전략적 결정 요인
※ 소매입지조건
- 수익가능성
- 접근성
- 가시성
- 배후지 및 고객의 양과 질
- 고객의 교통수단 형태
- 지역, 지구제에 따른 토지공간 이용에 대한 행정적 규제
- 위치에 따라 매출 / 이익이 좌우되기 때문에 점포의 위치 = 사업성공 여부
- 입지 변경이 쉽지 않고 부적합한 입지로 인한 불이익의 극복이 어려움
- 장기적인 막대한 투자로 선정되는 입지는 최대투자수익률 & 이익보장
- 입지조건에 따라 유통전략 믹스상의 다른 요인들에도 큰 영향을 줌
- 입지의 효용은 한 시기에는 좋았던 장소라도 시간의 흐름에 따라 나빠질 수 있음
- 현재의 기대를 만족하고 있는지, 미래의 목적에 부합하는지 자주/정기적으로 평가
3. 신규출점 시 입지분석 과정
1) 소매입지 선정절차
① 거시적 입지분석으로 주민과 기존 소매점 특징과의 관련하에 대체적인 상권을 평가
② 상점 내 어떠한 유형의 입지에 출점할지 결정
③ 단독입지 or 군집입지 유형 선정
④ 선정된 입지 유형 내 부지 선정
2) 신규출점 시 입지분석 과정 (지역(Region) < 지구(Area) < 특정입지(Site)
① 지역분석 : 대형 소매점의 시장 잠재력을 조사하기 위한 지역 분석
② 지구분석 : 특정 지역이 선정되면 그 후보지 내에서 최적의 지구선정을 위한 분석
③ 특정입지분석 : 구입 가능한 부지들 중에서 최적의 부지를 점포 입지로 선정
4. 입지선정 분석 시 입지 영향 요인
① 상권요인 : 상권규모, 상권 내 인구수, 통행량 규모, 경쟁상화, 법적/행정적 규제요인, 지역 주민의 구매력, 영업력 등
② 지역요인 : 지역 내 산업의 동향 및 수명 주기, 경기변동 사이클, 고용의 변동 등
③ 특정입지요인 : 가시성, 접근성, 인지성, 점포의 위치, 유도시설, 동선, 주변도로 상태 등
5. 입지대안 평가기준 : 입지 매력도 평가원칙(괄호; 넬슨의 입지평가 원칙 8가지)
① 점포밀집의 원칙 : 동종업종의 점포들이 특정 지역에 몰려 있으면 고객 유인효과(집객력)가 감소하는 현상
② 입지의 경제성 : 점포의 성장잠재력, 생산성을 고려해 초기투자비용과 비교 후 일정 수준 경제성이 확보되어야
점포입지에 용이
③ 보충가능성의 원칙(양립성) : 유사/상호보완 제품이나 관계를 가진 점포가 인접해 있으면 고객 유인
④ 접근가능성(접근성;점포로의 진입과 퇴출의 용이성) : 도로구조, 도로상태, 주변도로로이 진입과 퇴출, 교통량과 흐름,
가시도, 장애물 등은 물론 심리적 불편함 등을 고려
⑤ 고객차단원칙(중간저지성) : 사무실 밀집지역, 쇼핑 지역 등은 고객이 특정지역 → 타지역 이동 시 점포 방문
⑥ 동반유인원칙(누적적흡인력) : 유사하거나 보충적인 소매업이 흩어진 것보다 군집해서 더 큰 유인잠재력을 갖게 함
6. 입지적 장단점
① 핵점포(Anchor Stores), 목적점포(Destination Stores)에 가까울수록 임대료가 높음
② 충동구매품목의 판매 비중이 높은 점포는 유동인구가 많은 입지적 장점을 기준으로 입지 선정
③ 목표 소비자와 특정 점포 사이의 거리가 멀수록 특정 점포에서의 구매 가능성 및 빈도는 낮음
④ 접근이 용이한 위치에 있어야 점포의 수익성 및 시장 점유율 증가
⑤ 점포에 가까울수록 고객밀도가 높고, 멀어질수록 고객밀도가 낮음
☆ 앵커테넌트 & 마그넷 스토어란?
- Anchor Tenant(=Key Tenant)
우량 임차인으로 건물의 가치를 올려주고 임대 수익도 안정적 (스타벅스)
- Magnet Store
핵상점이라고도 하며, 쇼핑센터의 핵으로서 고객을 끌어들이는 기능 ( 백화점, 종합 슈퍼마켓)
7. 동선의 심리 법칙
① 인간집합의 원칙 : 사람이 운집한 곳을 선호
② 보증실현의 법칙 : 득실을 따져 득이 되는 쪽을 선택 (길을 건널 때 최초로 만나는 횡단보도를 이용하려는 성향)
③ 안전추구의 원칙 : 위험하거나 잘 모르는 길을 지나지 않으려 함
④ 최단거리 추구의 원칙 : 목적지까지 최단거리로 가려고 하는 경햠
⑤ 자아일치 원칙 : 자신의 자아 이미지에 가장 합당한 공간을 추구
8. 입지의 유형
1) 도심형 입지(CBD; Central Business District)
- 권력, 자본, 정보가 대량 집적되는 장소 (보험사, 은행, 공공기관, 매스미디어 건물 등)
- 방문주기가 빈번하지 않기 때문에 방문 시 체류시간이 비교적 긺
- 하나 이상의 주력 백화점, 전문점, 편의점 등 업태, 업종의 결집
- 주간은 교통 및 인구 이동이 활발하지만, 야간은 인구 격감 침 조용한 지역으로 변함
- 교통 체증이 심하고 도보 이용객이 많음
- 고층으로 이루어진 경우가 많음
- 지가가 높은 지역에 입지하여 주차공간이 집약되어 있음
2) 부도심 소매중심지(SBD; Secondary Business District)
- 도심의 기능을 분담하는 도시의 한 지역으로 역세권을 중심으로 형성
- 신도시를 만드는 경우 생김
- 도시 규모를 확장으로 여러 지역으로 인구 분사나, 산재되어 생기는 지역
- 하나의 도시에 하나의 지역 백화점, 일용잡화점, 소규모점포 등 산재
- 업종간 연계성이 높고 업종간의 집단화
3) 형태별 입지
① 생활형입지
- 일상생활을 주로 하는 고객들이 편리하게 이용하는 입지로서 아파트나 주택 지역 등 지역주민들이 이용하는 곳
- 주로 식당 등이 대부분 해당
- 접근성이 쉬우며 도보나 사량을 이용하는 고객 모두를 흡인할 수 있어야 함
② 목적형입지
- 주로 특정한 테마에 따라 고객이 유입되므로 차량을 이용한 접근이나 주차장 등의 시설물에 불편이 없어야 함
- 애버랜드, 동물원 등
③ 적응형입지
- 일상적인 거리에서 통행하는 유동인구에 의해 그 점포의 매출이 큰 영향을 받음
- 패스트푸드점, 판매형 아이템 사업 등이 유리
- 도보객 접근이 쉬운 출입구, 시설물, 계단 등 가시성이 좋아야 유리
4) 기타 입지
① 노면입지
- 다른 소매업체와 연결되지 않은 소매입지
- 다른 소매점들과 고객을 공유하지 않음
- 하이퍼마켓, 대형할인점, 회원제 창고형 할인점 등 (이케아, 코스트코)
- 전문품 취급 (선매품은 여러 점포를 통해 상품을 비교하기 때문에 적합하지 않음)
- 장점
ㄴ. 낮은 임대료
ㄴ. 넓은 주차공간
ㄴ. 확장 용이
ㄴ. 가시성이 큼
ㄴ. 직접 경쟁업체가 없음
ㄴ. 영업시간, 제품, 간판에 대한 규제가 적음
- 단점
ㄴ. 다른 점포와의 시너지 효과 기대 불가
ㄴ. 고객을 유인하기 위해 상품, 가격, 판촉, 서비스 등 차별화 필요
ㄴ. 마케팅 비용이 많이 듦
② 복합용도개발지역(MXDs; Mixed-Use Developments)
- 특정 지역에 같은 기능을 하는 점포들이 몰려 있어 많은 고객들을 점포로 유인
- 쇼핑센터, 오피스타워, 호텔, 주상복합건물, 컨벤션센터 등 하나의 건물에 다양한 용도 결합
- 개발 가능성이 높아 재개발을 수행해 도심지역의 토지 이용 효율성을 높임
- 주거, 상업, 업무, 문화 등 3가지 이상의 기능들을 상호 밀접하게 연관시켜 편리성과 쾌적성을 제고시킴
③ 의류 패션 전문점(Fashion Specialty Stores)
- 비교 구매가 가능한 중심상업지역이나 인근 지역에 입지
- 선매품에 해당
- 쇼핑몰 내에서는 핵점포의 통로 및 출입구 근처가 좋음
- 백화점보다 더 인기가 있는 곳이라 생각되는 곳에 주로 위치
- VMD전략과 SPA 전략의 대표적인 입지전략
④ 제조직매형 의류 전문점(SPA; Specialty retailer of Private label Apparel)
- 의류를 축으로 기획개발 - 자사의 라벨에 의한 생산과 모든 소매활동에 이르기까지 일관된 시스템을 전개하는 기업
- 기획-판매까지 하나로 연결되어 소비자들에게 검증된 제품만을 제고하여 판매
- 비용 절감을 통해 소비자의 부담을 줄이는 합리적인 패션 유통의 한 형태
- 소비자가 원하는 스타일을 파악해 신속한 기획, 생산, 반품과 매장관리가 이루어져 재고부담이 적음
- 트랜드의 즉시 반영으로 생산과 유통이 이루어지는 빠른 패션
- ZARA, H&M, MANGO, UNIQLO 등
⑤ 백화점
- 3차 산업으로 전형적인 시장지향적 입지로서 상업 입지 형태
- 대규모 소매상으로 가장 오래된 소매업태
- 선매품을 중심으로 편의품-전문품에 이르기까지 다양한 상품 구색을 갖춘 대면 판매
- 현금 및 신용에 의한 정찰 판매
- 고객이 상품을 보기 쉽도록 구성해야 하고, 가능하면 정방향, 벽면을 최대한 사용하여 공간 활용
- 백화점 내 매장의 교통체계가 정리되어야 하고, 주통로와 부통로의 유기적 관계가 중요
- 주도로에서 오는 고객의 교통로와 상품의 입고 및 발송을 위한 교통로 분리 필요
☆ 동선이란?
- 개념 : 고객들의 이동 궤적으로 자석(customer generator)과 자석을 잇는 선
- 주동선 : 자석입지(magnet)와 자석입지를 잇는 가장 기본이 되는 선
역, 대규모 소매점, 대형 교차점 등을 연결하는 선
- 복수동선 : 복수의 자석 입지가 있는 경우의 동선
- 접근동선 :동선으로의 접근 정도
- 경제적 사정으로 많은 자금이 필요한 주동선에 입지하기 어려운 점포는 부동선을 중시